Memulai Bisnis Kos-kosan

“Pendidikan dan Pekerjaan” menjadi suatu hal yang sangat penting dalam hidup. Terkadang untuk mendapatkan pendidikan dan pekerjaan yang bagus, kita harus rela keluar kota demi “pendidikan yang berkualitas dan pekerjaan yang bagus”.

Dengan jarak yang jauh dari tempat tinggal, tentu pilihannya adalah memilliki hunian dengan membeli rumah, mengambil kontrakan atau kosan.

Hal ini bisa dimanfaatkan sebagai peluang bisnis yang bisa ditangkap dengan membuat usaha kos – kosan terutama bagi yang memiliki sebidang lahan di sekitar perkantoran atau kampus dengan membangun usaha ini. Toh, dengan membangun usaha kos-kosan sama dengan memiliki asset property.

Kenapa harus memilih usaha kos – kosan ? 

1.        Aset Properti yang aman dan bertumbuh

Dengan membangun usaha kos – kosan sama dengan anda membangun asset investasi berupa property. Memang membangun usaha ini membutuhkan biaya yang cukup besar apalagi dilengkapi fasilitas yang lengkap seperti AC, Pemanas Air, TV, Kulkas, dll.

Harga property yang selalu meningkat setiap tahun, apalagi property tergolong produktif, tentu semakin meningkatkan harga asset tersebut dengan rata-rata kenaikan sebesar 8% - 10% setiap tahun (dikutip dari https://finance.detik.com/properti/d-3746672/ngeri-kenaikan-harga-rumah-lebih-tinggi-dari-inflasi)

2.               Permintaan yang tinggi

Demi mendapatkan sebuah pekerjaan atau pendididkan yang bagus, masyarakat rela merantau keluar dari daerahnya. Merantau berarti harus tinggal di tempat yang baru dalam jangka waktu tertentu, dengan pilihan apakah membeli rumah, mengontrak tempat tinggal atau mengambil kosan.

Bagi yang belum berumah tangga atau sudah berumah tangga tetapi belum mempunyai anak, mengambil kos-kosan dianggap masih manjadi alternative terbaik dengan kelebihan biaya sewa  yang masih terjangkau dan tidak harus memikirkan untuk membeli perlengkapan seperti tempat tidur/kasur, AC/Kipas Angin dan Lemari.

Memiliki sebidang tanah atau rumah di sekitar kampus atau lokasi perkantoran menjadi peluang yang harus dimanfaatkan terutama dengan permintaan kos – kosan yang tetap tinggi sehingga menghasilkan income dan bisa menjadi penghasilan rutin bagi pemiliki usaha ini.

3.               Multiplier Effect

Membuka usaha  kos-kosan memberikan banyak keuntungan . selain, usaha ini termasuk usaha yang aman dan selalu ada permintaannya, harga jual yang berkembang, juga memberikan peluang-peluang tambahan dan dibutuhkan kejelian dalam melihat peluang ini.

Anak kosan bisa dijadikan sebagai sasaran market pemilik kosan utama dengan membuka usaha tambahan seperti membuka warung, membuka usaha laundry, membuka usaha pulsa, dsb. Pembayaran yang digunakan khususnya terhadap anak kosan bisa menggunakan cash (kontan) atau pembayaran secara bulanan.

Usaha tambahan ini juga ke depannya bisa diperluas dengan membuka jasa kepada masyarakat sekitar sebagai perluasan pasar.  

Analisa BC Ratio

Dalam membangun usaha dibutuhkan modal. Modal tersebut terdiri dari financial dan keberanian. Disini perlu dibedakan antara berani dengan nekat. “Berani” itu dibutuhkan persiapan dan perhitungan yang matang sehingga kemungkinan – kemungkinan  yang akan terjadi bisa ditangani. Berbeda dengan “nekat”, “nekat” ini dilakukan secara spontan tanpa persiapan dan perhitungan yang matang.

Terkadang sering kita dengar “Just do it” atau lakukan saja ketika terjun membuka sebuah bisnis baru.

Namun, apapun itu, sebelum menjalankan sebuah usaha tetap dibutuhkan sebuah perencanaan.

“If you fail to plan, You plan to fail”, sesuai dengan quote berikut bahwa jika anda gaga dalam membuat sebuah perencanaan, itu sama dengan anda sudah  merencakan atau menginginkan kegagalan terjadi.

Dalam hal ini, Membangun Usaha kos – kosan ini membutuhkan modal yang cukup besar mulai dari ratusan juta hingga miliaran Rupiah sehingga untuk mencapai BEP (Break Even Point) atau balik modal, prosesnya bertahun – tahun.

Dengan biaya inventasi awal yang cukup besar, jangan sampai hasil yang diinginkan tidak sesuai dengan yang diharapkan.

Untuk lebih memudahkan bisa dilihat rincian dibawah ini :

Asumsi Harga Kosan (Dalam Rupiah)		600,000,000
Asumsi Pendapatan	Proyeksi pendapatan bisnis kos - kosan Rp. 550.000,- x 12 x 13 Rp. 85.800.000,- (Asumsi memiliki 13 Kamar)	85,800,000	85,800,000
Asumsi pengeluran	Pengurus kos	30%
	Penjaga kos
	Lingkungan
	PBB
	Sampah		25,740,000
	Listrik
	Air
	Telepon
	Perawatan
	Pajak Sewa	10%	8,580,000
Total Pengeluaran			34,320,000
Laba			51,480,000
Break Even Point	Rp. 600 juta / (60% x Rp. 85.8 Juta ) = Rp. 600 Juta /51.48 Juta = +/- 12 Tahun
Asumsi Kenaikan harga tanah 10% setiap tahun
Potensi	Perkantoran
	Universitas
	Sekolah

Nah, setelah melihat simulasi analisa B/C Ratio diatas, tentu dengan mengeluarkan modal investasi awal yang cukup besar, Perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :

1. Mempersiapkan RAB atau denah kos yang akan dibangun
2. RAB atau sketsa rumah kos yang akan dibangun menjadi panduan sehingga memudahkan bagi kita, mau seperti apa kosan yang akan dibangun dan rencana biaya yang akan dibangun. Kita bisa browser di Google.com untuk mencari bahan referensi sketsa rumah kosan yang kita inginkan. 
   
   
                                                               
3. Monitor proses pembangunan rumah kosan, mulai dari pembelian bahan sampai proses finishing.                                                                                                                      Kegiatan ini bertujuan untuk melakukan pengendalian terhadap rencana atau sketsa yang sudah kita tentukan sehingga proses pembangunan rumah kosan tadi dapat berjalan secara efektif dan efisien sesuai dengan yang telah ditetapkan.

  Semoga Bermanfaat...